Qu’est ce que l’ Assurance Loyer Impayé ou Garantie Loyer Impayé? (GLI)

Ne plus percevoir ses loyers est l’une des hantises du bailleur. Pour éviter la catastrophe, il peut se prémunir en souscrivant une assurance loyer impayés ou en prenant une caution personne physique.

L’augmentation des prix du loyer conjugué à l’accroissement de la précarité des revenus dans le contexte actuel de crise économique, fragilise certains locataires. En Île-de-France, par exemple, zone tendue par excellence, le nombre de ménages en situation d’impayés a bondi de 23 % sur la période 2003-2013 (source Fondation Abbé Pierre 2016). Les chiffres du ministère de la Justice montrent quant à eux une augmentation régulière des contentieux pour impayés de loyers. Entre 2006 et 2014, le nombre de ces procédures est passé de 132 000 à 166 000, soit une hausse de 26 %.

De telles situations mettent les propriétaires dans de réelles difficultés lorsqu’ils ne peuvent plus eux-mêmes assumer les charges qui leur incombent. Ils sont alors contraints d’engager des procédures coûteuses en recouvrement contre des locataires, soit indélicats, soit tombés en situation de grande précarité. Toutefois, ces procédures sont longues et les voies de recours ouvertes aux débiteurs aggravent encore la situation. Quelles mesures pourraient être prises pour que les propriétaires bailleurs surtout les plus modestes se sentent mieux protégés face à ce risque croissant.

Quels risques couvre l’assurance loyer Impayés ? 

Les contrats GLI comprennent dans leurs garanties des loyers impayés au sens strict, celle des frais de procédure, des dégradations immobilières et une protection juridique. En ce qui concerne les loyers impayés, l’assurance Protection loyer indemnise les pertes pécuniaires résultant du non-paiement des loyers, des charges et des taxes récupérables, jusqu’a la récupération des lieux.

Une autre garantie de base, la prise en charge des « frais de procédure ». Il s’agit des frais engagés pour parvenir au recouvrement des impayés, à l’expulsion du locataire, ou encore pour obtenir le remboursement des dégradations locatives (honoraires d’avocat et d’huissier, par exemple). Ces frais de contentieux sont le plus souvent pris en charge sans limite, dans le plafond d’indemnisation global de la garantie « loyers impayés ».

Le contrat d’assurance prévoit une extension de garantie aux « dégradations immobilières ». Elle est plafonnée  à 10 000 euros et une « protection juridique ». Elle assure la défense de l’assuré lorsqu’un litige autre que ceux liés aux impayés et aux dégradations l’oppose à son locataire : restitution du dépôt de garantie, par exemple.

La sélection des dossiers 

Pour la GLI, les contrats garantissent les impayés lorsque les locataires répondent aux impératifs classiques de solvabilité : L’assurance opère des vérifications, le délai de réponse est de 48 heures, à condition que le dossier soit complet.

La mise en jeu de l’indemnisation 

Lorsque l’impayé survient, le premier règlement de l’assureur intervient généralement au terme du troisième ou quatrième mois d’impayés d’affilée, même si l’indemnisation est rétroactive au premier jour d’impayé. Avant ce délai, on considère en effet qu’il peut encore s’agir d’un simple incident susceptible de se régler à l’amiable. L’indemnisation sera ensuite trimestrielle. Concernant l’assurance protection loyer la procédure est confiée à l’assureur, il entre en scène selon le calendrier fixé dans le contrat : le plus souvent, le propriétaire doit procéder lui-même aux premières relances d’usage, l’assureur intervenant à partir de la déclaration de sinistre, qui se produit en général après une mise en demeure.

Gaëlle PUTZ